A la recherche du temps perdu...
Nous actualiseros régulièrement nos exemples et vous serez ébahis.
1.
Dans le cadre d'une procédure locative concernant des loyers impayés, le Tribunal d'Instance de Bobigny m'informe ce jour 18 juillet 2012, de la date d'audience....fixée au 14 mai 2013 !
Il y a, bien sûr mille raisons à cela: le manque d'effectifs, la suppression du juge de proximité (que par ailleurs personne ne regrettera), l'absence d'un magitrat...
Mais au bout du compte, ce sont déjà 10 mois de loyers impayés qui se profilent, avant que nous ayons pu plaider, et à supposer qu'il n'y ait pas de renvois sollicités par le locataire !
2.
Tentative d'obtention d'une date d'audience à délai raisonnable devant le Juge de l'Exécution de Nanterre. Demande faite le 20 juillet 2012... audience fixée au 16 Avril 2013.
Doit pouvoir mieux faire, non ?
Ce blog n'a pas pour vocation de délivrer des consultations juridiques. Sur tout le territoire, les différents Barreaux organisent de nombreuses consultations gratuites, et plus de 40.000 Avocats dans toute la France demeurent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre. Nous espérons seulement que vous trouverez ici quelques informations utiles.
Affichage des articles dont le libellé est Baux d'habitation. Afficher tous les articles
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mercredi 18 juillet 2012
lundi 18 juin 2012
bailleur... ennemi public ?
Oui, cet article sera polémique.
Si vous êtes bailleur d'un local d'habitation, sachez que vous êtes victime d'un système de plus en plus délirant.
Au nom du très légitime droit à l'habitat la loi, les règlements, les administrations diverses... ont empilé sous vos pas une quantité invraisemblable de difficultés.
Dès lors que votre locataire ne règle plus ses loyers, il vous faudra saisir la justice après avoir fait délivrer un commandement de payer et avoir dénoncé votre procédure à la préfecture dans des délais imposés.
Cela ne serait rien s'il vous était possible d'obtenir à très bref délai que le tribunal rende une décision de justice ordonnant l'expulsion ou à tout le moins la condamnation au montant des impayés .
Hélas tel n'est pas le cas, et vous devrez attendre, au moins en Île-de-France, de très longs mois pour obtenir qu'une juridiction veuille bien reconnaître vos droits.
Passé l'obstacle judiciaire, il vous faudra encore entamer la procédure d'expulsion.
En elle-même elle est déjà longue... elle peut encore être rallongée si le terme de cette procédure d'expulsion se trouve pendant la fameuse période dite d'hiver (schématiquement de fin d'octobre à Mars).. ou si, pour des raisons parfois obscures, la préfecture refuse l'assistance des forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion.
Vous pourrez ainsi perdre de 12 à 24 mois de loyer...
Et voilà que l'on nous promet encore de nouvelles réformes venant réduire encore les droits des bailleurs: rallongement de la période d'hiver qui semble être promise à devenir une "période d'hiver et de printemps", blocage des loyers...
Ce sont ceux-là même qui, rendant de plus en plus difficile le respect des droits des bailleurs, trouvent "scandaleux" que certains de ces derniers, préfèrent aujourd'hui laisser leurs locaux vacants !
Si cet article vous paraît polémique sachez cependant il ne reflète que l'exacte vérité !
Si vous êtes bailleur d'un local d'habitation, sachez que vous êtes victime d'un système de plus en plus délirant.
Au nom du très légitime droit à l'habitat la loi, les règlements, les administrations diverses... ont empilé sous vos pas une quantité invraisemblable de difficultés.
Dès lors que votre locataire ne règle plus ses loyers, il vous faudra saisir la justice après avoir fait délivrer un commandement de payer et avoir dénoncé votre procédure à la préfecture dans des délais imposés.
Cela ne serait rien s'il vous était possible d'obtenir à très bref délai que le tribunal rende une décision de justice ordonnant l'expulsion ou à tout le moins la condamnation au montant des impayés .
Hélas tel n'est pas le cas, et vous devrez attendre, au moins en Île-de-France, de très longs mois pour obtenir qu'une juridiction veuille bien reconnaître vos droits.
Passé l'obstacle judiciaire, il vous faudra encore entamer la procédure d'expulsion.
En elle-même elle est déjà longue... elle peut encore être rallongée si le terme de cette procédure d'expulsion se trouve pendant la fameuse période dite d'hiver (schématiquement de fin d'octobre à Mars).. ou si, pour des raisons parfois obscures, la préfecture refuse l'assistance des forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion.
Vous pourrez ainsi perdre de 12 à 24 mois de loyer...
Et voilà que l'on nous promet encore de nouvelles réformes venant réduire encore les droits des bailleurs: rallongement de la période d'hiver qui semble être promise à devenir une "période d'hiver et de printemps", blocage des loyers...
Ce sont ceux-là même qui, rendant de plus en plus difficile le respect des droits des bailleurs, trouvent "scandaleux" que certains de ces derniers, préfèrent aujourd'hui laisser leurs locaux vacants !
Si cet article vous paraît polémique sachez cependant il ne reflète que l'exacte vérité !
mercredi 6 juin 2012
Blocage des loyers ?
Actuellement (juin 2012) les bailleurs disposent d'une totale liberté pour fixer les loyers lorsqu'ils changent de locataires.
Pour tenter de contenir la hausse des loyers d'habitation dans certaines quartiers, villes ou région (les informations précises manquent encore !), le Gouvernement évoque la possibilité de bloquer ou encadrer le montant des loyers à l'occasion de la relocation.
Le fondement de ce texte à venir pourrait être l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989:
« Dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum des loyers des logements vacants... »
En sorte qu'il convient d'envisager dans une délais assez bref, la survenance d'un décret en Conseil d'Etat. Dans l'hypothèse où ce dernier émettrait un avis défavorable, le Gouvernement devrait faire modifier la loi de 1989 par le Parlement.
Toutefois une telle mesure est difficilement envisageable, sans "observatoires des loyers"... Mais pour l'heure, il n'en existe qu'en région parisienne et dans quelques grandes villes.
lundi 23 août 2010
De quelques uns des effets du congé pour vendre.
Le congé donné par un bailleur à son locataire, doit être motivé. Si le propriétaire entend vendre le logement, le congé doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut alors offre de vente au profit du locataire.
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Si à la fin du préavis, le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, il est alors de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, et encourt l’expulsion.
La Cour de Cassation a, le 19 mai 2010, illustré la règle de validité du congé.
le faits étaient chronologiquement les suivants :
- Sur un bail d’habitation venant à expiration le 30 juin 2005
- Notification d’un congé pour vendre le 30 juillet 2004, avec mention des conditions de la vente.
- Vente à des tiers le 8 octobre 2004
- les 3 et 4 janvier 2005, les locataires acceptent l'offre par lettre recommandée avec avis de réception, et assignent le tiers acquéreur ainsi que leurs bailleurs pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement.
Par un arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation a considéré que le propriétaire était lié envers le locataire par son offre de vente depuis le jour de la notification du congé valant offre de vente, jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Dès lors, les locataires pouvaient valablement accepter l'offre et ce jusqu’à la date du 28 février 2005.
Ainsi, le bailleur qui prend la décision de vendre le logement occupé, doit, sous peine de nullité, indiquer dans le congé valant offre de vente, le prix et les conditions de la vente envisagée. Ce congé a la valeur d’une offre de vente au profit du locataire depuis le jour de son émission jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois, et pendant cette période, il doit maintenir son offre.
La vente qui serait conclue au profit d'un tiers avant ou pendant ce délai de 2 mois n’est pas opposable au locataire qui peut en demander la nullité.
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Si à la fin du préavis, le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, il est alors de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, et encourt l’expulsion.
La Cour de Cassation a, le 19 mai 2010, illustré la règle de validité du congé.
le faits étaient chronologiquement les suivants :
- Sur un bail d’habitation venant à expiration le 30 juin 2005
- Notification d’un congé pour vendre le 30 juillet 2004, avec mention des conditions de la vente.
- Vente à des tiers le 8 octobre 2004
- les 3 et 4 janvier 2005, les locataires acceptent l'offre par lettre recommandée avec avis de réception, et assignent le tiers acquéreur ainsi que leurs bailleurs pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement.
Par un arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation a considéré que le propriétaire était lié envers le locataire par son offre de vente depuis le jour de la notification du congé valant offre de vente, jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Dès lors, les locataires pouvaient valablement accepter l'offre et ce jusqu’à la date du 28 février 2005.
Ainsi, le bailleur qui prend la décision de vendre le logement occupé, doit, sous peine de nullité, indiquer dans le congé valant offre de vente, le prix et les conditions de la vente envisagée. Ce congé a la valeur d’une offre de vente au profit du locataire depuis le jour de son émission jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois, et pendant cette période, il doit maintenir son offre.
La vente qui serait conclue au profit d'un tiers avant ou pendant ce délai de 2 mois n’est pas opposable au locataire qui peut en demander la nullité.
Conséquences de la rupture conventionnelle du contrat de travail sur le préavis réduit du bail
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports locatifs, fixe le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation à 3 mois lorsqu'il émane du locataire.
Il existe cependant un certain nombre d’exception : en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Dans ces hypothèses le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois, dès lors que le locataire justifie de la modification dans sa situation.
Le congé est notifié au propriétaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par acte d'huissier et le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.
La question était de savoir si la rupture conventionnelle du contrat de travail emportait les mêmes conséquences.
A l’occasion d’un réponse ministérielle, le ministre du logement, le 16 mars 2010, a précisé que "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".
Cette réponse paraît logique puisque dans le sens de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'absence d'incidence du fait que le salarié soit à l'origine du changement de sa situation professionnelle.
Il existe cependant un certain nombre d’exception : en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Dans ces hypothèses le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois, dès lors que le locataire justifie de la modification dans sa situation.
Le congé est notifié au propriétaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par acte d'huissier et le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.
La question était de savoir si la rupture conventionnelle du contrat de travail emportait les mêmes conséquences.
A l’occasion d’un réponse ministérielle, le ministre du logement, le 16 mars 2010, a précisé que "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".
Cette réponse paraît logique puisque dans le sens de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'absence d'incidence du fait que le salarié soit à l'origine du changement de sa situation professionnelle.
vendredi 4 avril 2008
Dépôt de garantie et indexation du loyer
La loi du 8 février 2008, dite d’amélioration du pouvoir d’achat, comporte un certain nombre de dispositions relatives aux baux d’habitation :
- Son article 9, dispose que les loyers seront désormais indexés sur l'évolution des prix à la consommation.
- Son article 10 limite le montant du dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à un mois de loyer au lieu de deux.
- Son article 9, dispose que les loyers seront désormais indexés sur l'évolution des prix à la consommation.
- Son article 10 limite le montant du dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à un mois de loyer au lieu de deux.
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