A l’exception des hypothèses de conventions interdites par l’article L. 223-21 du code de commerce (conventions entre la Sarl et les gérants, les associés personnes physiques, les représentants légaux des personnes morales associées, leurs conjoints, ascendants et descendants et toutes personnes interposée, qui auraient pour effet de contracter d’emprunt auprès de la SARL ; de se faire consentir, par elle, des découverts, sous forme de compte courant ou autre ou de se faire garantir leurs engagements envers les tiers par la société.), la loi fixe le principe que toutes les conventions intervenant, directement ou indirectement entre une SARL et son gérant, doivent être soumises à l’approbation des associés, sans que l’intéressé puisse participer au vote.
Par exception, échappent à cette règle, les conventions relevant de l’activité habituelle de la SARL c’est-à-dire les opérations courantes conclues dans des conditions normales.
La question, très débattue, était de savoir si la décision fixant la rémunération des gérants était soumise ou non à l’approbation des associés.
La Chambre Commerciale de Cour de Cassation, le 4 mai 2010 vient d’apporter une réponse par le biais d’un arrêt qui semble être un arrêt de principe et auquel la Cour a manifestement voulu donner le plus d’écho possible (publication au bulletin des arrêts, au bulletin d'information, dans le rapport annuel et sur le site internet de la Cour).
Aux termes de l’arrêt il apparaît que « la détermination de la rémunération du gérant d'une société à responsabilité limitée par l'assemblée des associés ne procède pas d'une convention », dès lors la fixation de la rémunération du gérant n'est donc pas une convention « réglementée », de sorte que l'interdiction de prendre part au vote édictée par l'article L 223-19 du code de commerce, lorsqu'il s'agit d'approuver une telle convention, ne s'applique pas.
Cette solution présente un grand avantage pour les gérants majoritaires qui, ne participant pas au vote, pouvaient, en cas de conflit entre les associés, être soumis au bon vouloir des minoritaires.
En même temps subsiste des garde-fous dans l’hypothèse où le gérant majoritaire viendrait à se voter à lui-même une rémunération excessive :
- d'une part, une telle décision serait susceptible d'être annulée à la demande des minoritaires comme constituant un abus de majorité ;
- d'autre part, les rémunérations excessives peuvent relever du délit d'abus de bien social
lundi 30 août 2010
samedi 28 août 2010
Polémique; "Grand Paris", ça commence fort...
Grand Paris : Taxe forfaitaire sur le produit de certaines valorisations immobilières de la région d'Ile-de-France
Publiée au Journal Officiel 5 Juin 2010, la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 institue le projet urbain, social et économique d'intérêt national dit « Le Grand Paris » qui unit les grands territoires stratégiques de la région d'Ile-de-France, au premier rang desquels Paris et le coeur de l'agglomération parisienne.
Ce chantier, selon le charabia technico-juridique en vogue vise à promouvoit "le développement économique durable, solidaire et créateur d'emplois de la région capitale. et vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au bénéfice de l'ensemble du territoire national"
Rien que cela, pas moins !
Ce projet s'appuie sur la création d'un réseau de transport public de voyageurs dont le financement des infrastructures est assuré par l'Etat, ce qui revient à dire, par les impôts !
En sorte que la création de ce projet s'accompagne de la création d'une taxe forfaitaire sur le produit de certaines valorisations (plus-values) immobilières de la région d'Ile-de-France.
Cette taxe est assise sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant, sur le territoire de la région d'Ile-de-France, des projets d'infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris. Cette taxe est exigible pendant quinze ans (pour commencer ?) à compter de la date de publication ou d'affichage de la déclaration d'utilité publique de ces projets.
Cette taxe s'applique aux cessions à titre onéreux des terrains nus et des immeubles bâtis, ainsi qu'aux droits relatifs à ces biens, et aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (définies au I de l'article 726 du CGI) représentatives de ces immeubles qui figurent dans un périmètre arrêté par l'Etat ou, lorsque la taxe est instituée sur délibération du conseil régional, par la région d'Ile-de-France. Ce périmètre ne peut s'éloigner de plus de 800 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.
Certaines ventes sont exclues du champ d'application de la taxe. Parmi ces exclusions, on peut relever :
- la première vente en l'état futur d'achèvement et la première vente après leur achèvement d'immeubles bâtis sous réserve qu'ils n'aient pas fait l'objet d'une première vente en l'état futur d'achèvement,
- les ventes de terrains au titre desquelles la taxe sur la cession des terrains nus devenus constructibles prévue par l'article 1529 du CGI est due,
- les transferts de propriété opérés dans des conditions prévues par l'article L. 12-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
- les terrains et bâtiments qui sont vendus à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du Code de la construction et de l'habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du même code ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 dudit code,
- les terrains et bâtiments qui sont vendus à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du Code de l'urbanisme en vue de leur cession à certains organismes.
La taxe est due par les personnes physiques et les sociétés ou groupements soumis à l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés et par les contribuables non domiciliés fiscalement domiciliés en France assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement dans les conditions prévues par l'article 244 bis A du CGI.
S'agissant de l'assiette, cette taxe est assise sur un montant égal à 80 % de la différence entre le prix de cession (défini à l'article 150 VA du CGI) et le prix d'acquisition (défini à l'article 150 VB du même code).
Le prix d'acquisition ainsi que les dépenses et frais retenus en majoration de ce prix sont actualisés en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques à la date de l'acquisition du bien ou de la réalisation des dépenses.
Le taux de la taxe est de 15 % pour l'Etat et de 15 % pour la région d'Ile-de-France lorsque la cession porte sur des biens ou droits relatifs aux biens entièrement situés à une distance de moins de 800 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée. Au-delà de cette distance, et lorsque la cession porte sur des biens ou droits relatifs à ces biens, le taux de la taxe est de 7,5 % pour l'Etat et de 7,5 % pour la région d'Ile-de-France. Le montant total de ces taxes ne peut excéder 5 % du prix de cession (CGI, art. 1635 ter A).
Publiée au Journal Officiel 5 Juin 2010, la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 institue le projet urbain, social et économique d'intérêt national dit « Le Grand Paris » qui unit les grands territoires stratégiques de la région d'Ile-de-France, au premier rang desquels Paris et le coeur de l'agglomération parisienne.
Ce chantier, selon le charabia technico-juridique en vogue vise à promouvoit "le développement économique durable, solidaire et créateur d'emplois de la région capitale. et vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au bénéfice de l'ensemble du territoire national"
Rien que cela, pas moins !
Ce projet s'appuie sur la création d'un réseau de transport public de voyageurs dont le financement des infrastructures est assuré par l'Etat, ce qui revient à dire, par les impôts !
En sorte que la création de ce projet s'accompagne de la création d'une taxe forfaitaire sur le produit de certaines valorisations (plus-values) immobilières de la région d'Ile-de-France.
Cette taxe est assise sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant, sur le territoire de la région d'Ile-de-France, des projets d'infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris. Cette taxe est exigible pendant quinze ans (pour commencer ?) à compter de la date de publication ou d'affichage de la déclaration d'utilité publique de ces projets.
Cette taxe s'applique aux cessions à titre onéreux des terrains nus et des immeubles bâtis, ainsi qu'aux droits relatifs à ces biens, et aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (définies au I de l'article 726 du CGI) représentatives de ces immeubles qui figurent dans un périmètre arrêté par l'Etat ou, lorsque la taxe est instituée sur délibération du conseil régional, par la région d'Ile-de-France. Ce périmètre ne peut s'éloigner de plus de 800 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.
Certaines ventes sont exclues du champ d'application de la taxe. Parmi ces exclusions, on peut relever :
- la première vente en l'état futur d'achèvement et la première vente après leur achèvement d'immeubles bâtis sous réserve qu'ils n'aient pas fait l'objet d'une première vente en l'état futur d'achèvement,
- les ventes de terrains au titre desquelles la taxe sur la cession des terrains nus devenus constructibles prévue par l'article 1529 du CGI est due,
- les transferts de propriété opérés dans des conditions prévues par l'article L. 12-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
- les terrains et bâtiments qui sont vendus à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du Code de la construction et de l'habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du même code ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 dudit code,
- les terrains et bâtiments qui sont vendus à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du Code de l'urbanisme en vue de leur cession à certains organismes.
La taxe est due par les personnes physiques et les sociétés ou groupements soumis à l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés et par les contribuables non domiciliés fiscalement domiciliés en France assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement dans les conditions prévues par l'article 244 bis A du CGI.
S'agissant de l'assiette, cette taxe est assise sur un montant égal à 80 % de la différence entre le prix de cession (défini à l'article 150 VA du CGI) et le prix d'acquisition (défini à l'article 150 VB du même code).
Le prix d'acquisition ainsi que les dépenses et frais retenus en majoration de ce prix sont actualisés en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques à la date de l'acquisition du bien ou de la réalisation des dépenses.
Le taux de la taxe est de 15 % pour l'Etat et de 15 % pour la région d'Ile-de-France lorsque la cession porte sur des biens ou droits relatifs aux biens entièrement situés à une distance de moins de 800 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée. Au-delà de cette distance, et lorsque la cession porte sur des biens ou droits relatifs à ces biens, le taux de la taxe est de 7,5 % pour l'Etat et de 7,5 % pour la région d'Ile-de-France. Le montant total de ces taxes ne peut excéder 5 % du prix de cession (CGI, art. 1635 ter A).
lundi 23 août 2010
De quelques uns des effets du congé pour vendre.
Le congé donné par un bailleur à son locataire, doit être motivé. Si le propriétaire entend vendre le logement, le congé doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut alors offre de vente au profit du locataire.
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Si à la fin du préavis, le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, il est alors de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, et encourt l’expulsion.
La Cour de Cassation a, le 19 mai 2010, illustré la règle de validité du congé.
le faits étaient chronologiquement les suivants :
- Sur un bail d’habitation venant à expiration le 30 juin 2005
- Notification d’un congé pour vendre le 30 juillet 2004, avec mention des conditions de la vente.
- Vente à des tiers le 8 octobre 2004
- les 3 et 4 janvier 2005, les locataires acceptent l'offre par lettre recommandée avec avis de réception, et assignent le tiers acquéreur ainsi que leurs bailleurs pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement.
Par un arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation a considéré que le propriétaire était lié envers le locataire par son offre de vente depuis le jour de la notification du congé valant offre de vente, jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Dès lors, les locataires pouvaient valablement accepter l'offre et ce jusqu’à la date du 28 février 2005.
Ainsi, le bailleur qui prend la décision de vendre le logement occupé, doit, sous peine de nullité, indiquer dans le congé valant offre de vente, le prix et les conditions de la vente envisagée. Ce congé a la valeur d’une offre de vente au profit du locataire depuis le jour de son émission jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois, et pendant cette période, il doit maintenir son offre.
La vente qui serait conclue au profit d'un tiers avant ou pendant ce délai de 2 mois n’est pas opposable au locataire qui peut en demander la nullité.
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Si à la fin du préavis, le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, il est alors de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, et encourt l’expulsion.
La Cour de Cassation a, le 19 mai 2010, illustré la règle de validité du congé.
le faits étaient chronologiquement les suivants :
- Sur un bail d’habitation venant à expiration le 30 juin 2005
- Notification d’un congé pour vendre le 30 juillet 2004, avec mention des conditions de la vente.
- Vente à des tiers le 8 octobre 2004
- les 3 et 4 janvier 2005, les locataires acceptent l'offre par lettre recommandée avec avis de réception, et assignent le tiers acquéreur ainsi que leurs bailleurs pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement.
Par un arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation a considéré que le propriétaire était lié envers le locataire par son offre de vente depuis le jour de la notification du congé valant offre de vente, jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
Dès lors, les locataires pouvaient valablement accepter l'offre et ce jusqu’à la date du 28 février 2005.
Ainsi, le bailleur qui prend la décision de vendre le logement occupé, doit, sous peine de nullité, indiquer dans le congé valant offre de vente, le prix et les conditions de la vente envisagée. Ce congé a la valeur d’une offre de vente au profit du locataire depuis le jour de son émission jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois, et pendant cette période, il doit maintenir son offre.
La vente qui serait conclue au profit d'un tiers avant ou pendant ce délai de 2 mois n’est pas opposable au locataire qui peut en demander la nullité.
Conséquences de la rupture conventionnelle du contrat de travail sur le préavis réduit du bail
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports locatifs, fixe le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation à 3 mois lorsqu'il émane du locataire.
Il existe cependant un certain nombre d’exception : en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Dans ces hypothèses le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois, dès lors que le locataire justifie de la modification dans sa situation.
Le congé est notifié au propriétaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par acte d'huissier et le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.
La question était de savoir si la rupture conventionnelle du contrat de travail emportait les mêmes conséquences.
A l’occasion d’un réponse ministérielle, le ministre du logement, le 16 mars 2010, a précisé que "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".
Cette réponse paraît logique puisque dans le sens de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'absence d'incidence du fait que le salarié soit à l'origine du changement de sa situation professionnelle.
Il existe cependant un certain nombre d’exception : en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Dans ces hypothèses le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois, dès lors que le locataire justifie de la modification dans sa situation.
Le congé est notifié au propriétaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par acte d'huissier et le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.
La question était de savoir si la rupture conventionnelle du contrat de travail emportait les mêmes conséquences.
A l’occasion d’un réponse ministérielle, le ministre du logement, le 16 mars 2010, a précisé que "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".
Cette réponse paraît logique puisque dans le sens de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'absence d'incidence du fait que le salarié soit à l'origine du changement de sa situation professionnelle.
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